ถามกันซื่อ ๆ แบบนี้ รู้นะคิดอะไรอยู่ ต่อมโลภกำลังทำงานอยู่ใช่ไหมล่ะ (ฮา)

คำถามนี้หมอเมตต์ขออนุญาตถือวิสาสะตอบแบบคุยกับเพื่อนก็แล้วกัน

ก่อนอื่นมีหลายท่านบ่นมาว่าชวนคุยแต่ปัญหาคอนโดฯครั้งนี้ก็เลยชวนคุยเรื่องบ้านมั่งสลับบรรยากาศหวังว่าจะถูกใจเด้อค่ะ

คำถามนี้มี2คีย์เวิร์ดคือคำว่า "บ้านยึด" กับคำว่า "SME Bank"

เรามาทำความเข้าใจกับคำว่า "บ้านยึด" เสียก่อน ปกติอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เงินกู้ซื้อมา ถ้าขาดส่ง-เบี้ยวหนี้ ทางแบงก์เจ้าหนี้ติดตามหนี้ก็แล้ว เรียกไปชำระก็แล้ว ในที่สุดเขาก็ยึดทรัพย์สินที่เป็นหลักประกันเงินกู้ เรียกว่าทรัพย์ยึด ภาษาฝรั่งเรียกว่า NPA หรือ non performing asset

เริ่มคุ้นหูหรือยังคะ NPA ใครจะแปลว่าทรัพย์ยึด หรือทรัพย์ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือทรัพย์มือสอง ความหมายมันก็ครือ ๆ กัน

วิธีการของแบงก์ คือจะต้องประมูลขายทอดตลาด NPA ตัวนี้ออกไป ลูกหนี้เดิมอย่าคิดว่าจะลอยตัวเหนือปัญหา เพราะตราบใดที่ราคาขายทอดตลาดไม่คุ้มกับมูลหนี้ ก็ต้องมีหนี้เวรหนี้กรรมใช้เขาจนครบอยู่ดี

ตัวอย่างเช่น กู้เงินซื้อบ้านเดี่ยว 1 ชั้น 100 ตารางวา ราคา 3 ล้านบาท ส่งงวดเงินกู้จนเหลือเงินต้น 2.5 ล้านบาท

ต่อมาลูกหนี้เบี้ยวหนี้ทำให้แบงก์ยึดมาขายทอดตลาด สมมติขายได้ที่ราคา 2 ล้านบาท แสดงว่ายังมีส่วนต่างเงินที่กู้มากับราคาที่ขายได้อีก 5 แสนบาท (เงินต้นที่เหลือ 2.5 ล้านบาท ขายทอดตลาดได้แค่ 2 ล้านบาท หักลบกันจึงเหลือส่วนต่าง 5 แสนบาท)

เงิน 5 แสนบาทนี่แหละที่แบงก์จะตามมาฟ้องร้องคดีเพื่อใช้กฎหมายบังคับให้ลูกหนี้จ่ายคืนให้ครบจำนวน (บวกดอกเบี้ยอีกต่างหาก)

อธิบายมาเป็นวรรคเป็นเวร เพื่อจะตอบโจทย์ว่า ถ้าคุณสนใจจะไปแข่งขันประมูลบ้านยึดของสถาบันการเงิน แล้วตั้งความหวังที่จะให้เขาลดราคาลงมา 50% อยากจะบอกว่า mission impossible แทบจะเป็นไปไม่ได้

เหตุผลเพราะทรัพย์ยึดแบงก์เจ้าหนี้ก็มีเกณฑ์ราคาที่ปล่อยขายอยู่ในใจ แต่ไม่มีใครก่งก๊งถึงขนาดจะลดทีละ50-60% ความเป็นไปได้อย่างมากส่วนลดอยู่แถว ๆ 20% ก็เก่งแล้ว

ซึ่งในวงการบ้านมือสอง จะถือเป็นราคาตลาดที่ทราบกันดีว่า ราคาบ้านมือสองจะถูกกว่ามือหนึ่งประมาณ 20% นั่นเอง

แต่ก็ไม่ใช่ทุกกรณีที่จะได้ส่วนลดถึง 20% เพราะถ้าบ้านยึดหลังดังกล่าวมีคนสนใจมากกว่า 1 ราย โอกาสที่จะแข่งราคาก็มีสูง ส่วนลดก็จะน้อยลงตามลำดับไหล่

พูดง่าย ๆ ถ้าแบงก์ขายทรัพย์ NPA ได้ต่ำเท่าไหร่ ก็ต้องหันกลับมาเหนื่อยตามจิกลูกหนี้รายเดิมมากขึ้นเท่านั้น เพราะฉะนั้น แบงก์เจ้าหนี้ไม่มีใครยอมปล่อยทรัพย์ราคาต่ำมาก ๆ ออกไปหรอก ถ้าขายไม่ได้ราคาที่ต้องการ สู้กอดมันไว้กับตัวรอให้อสังหาฯ ราคาแพงขึ้น หรือมีคนต้องการมากขึ้นแล้วเข้ามาแข่งราคายังจะดีเสียกว่า

คีย์เวิร์ดที่ 2 "SME Bank" คำอธิบายในที่นี้ก็คือสถาบันการเงินนั่นเอง ซึ่ง SME Bank ต้องเข้าใจด้วยว่าเป็นแบงก์รัฐ ภารกิจของเขาคือปล่อยกู้ให้กับผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็กหรือ SME เป็นหลัก กรณีนี้เข้าใจว่าผู้ประกอบการ SME เป็นลูกหนี้โดยใช้บ้านตัวเองไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้

ข้อแนะนำ คือ ถ้าคุณสนใจประมูลบ้านยึดไม่จำเป็นต้องไปมองหาที่SME Bank เพียงแห่งเดียว เพราะโลกของทรัพย์ NPA กว้างใหญ่ไพศาลกว่าที่คุณคิดเสียอีก สถาบันการเงินทุกแห่งคุณเดินเข้าไปถามเขาได้เลยว่าสนใจจะซื้อทรัพย์มือสองหรือ NPA โอ้โห๋ รับรองมีให้ดูเพียบจุใจ

ยังมีอีกช่องทางคือ SAM-บริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท, BAM-บริษัท บริหารสินทรัพย์กรุงเทพ และกรมบังคับคดี เพราะทั้ง 3 รายนี้เป็นแหล่งรวมอภิมหาทรัพย์ NPA ของเมืองไทย มีทุกตรอกซอกซอย ทุกรูถนนทั่วประเทศ

แถมข้อแนะนำอีกอย่าง ถ้าอยากได้ทรัพย์ NPA ตัวนี้มากจิงจิ๊ง อย่าลืมถามว่าเจ้าของเดิมยังครอบครองอยู่หรือเปล่า

และถามด้วยว่า ถ้าประมูลได้ทรัพย์มาแล้วเจ้าของเดิมยังอยู่ "ใคร" ล่ะจะเป็นคนไล่ที่เขา เพราะเห็นน้ำตาตก กลืนไม่เข้าคายไม่ออกมานักต่อนักแล้ว ประมูลบ้านยึดสำเร็จแต่เจ้าที่แรง ไล่ยังไงก็ไม่ออก แทนที่จะได้บ้านยึดกลายเป็นได้เจ้ากรรมนายเวรตัวเป็น ๆ ไปซะงั้น

ถ้าเจอแบบนี้ ตัวใครตัวมันก็แล้วกัน